距離北辰購(gòu)物中心北苑店轉(zhuǎn)手不足半年，曾作為京北地區(qū)規(guī)模最大百貨商廈之一的北辰亞運(yùn)村店也將停業(yè)。近日，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店貼出公告，宣布該店由于經(jīng)營(yíng)調(diào)整，將于2018年1月8日停止?fàn)I業(yè)。這是北京北辰系購(gòu)物中心的最后一店，此前北辰商業(yè)已有三家商業(yè)物業(yè)停業(yè)轉(zhuǎn)型。專家認(rèn)為，北辰商業(yè)正逐漸退出零售經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，專注打造物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊，但近期存量商場(chǎng)改寫字樓扎堆，需注意市場(chǎng)飽和度。
明年1月8日將停業(yè)
傳出2018年1月8日停止?fàn)I業(yè)消息不久，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店內(nèi)已經(jīng)有了明顯的撤店痕跡。12月3日，北京商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，二層化妝品鞋品和三層女裝柜臺(tái)，都有3-4家店鋪撤掉貨架和品牌產(chǎn)品，搬離購(gòu)物中心。一位經(jīng)營(yíng)兒童服飾的銷售表示，因?yàn)樯碳遗c該購(gòu)物中心的合同都是12月底到期，所以大家會(huì)陸續(xù)在12月底之前撤出北辰購(gòu)物中心，“從此以后再也沒有北辰購(gòu)物中心了”。不過，這種零星進(jìn)行的撤店，尚未影響到該購(gòu)物中心的客流量，甚至因?yàn)榧磳⒊冯x，部分商家給出了5折甚至3折的大幅折扣，引來了更多的消費(fèi)者，一層超市、四層女裝和五層兒童及運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)域，出現(xiàn)了客流的小高潮，但北京商報(bào)記者注意到，大部分前來購(gòu)物的都是中年消費(fèi)者。
針對(duì)會(huì)員積分和預(yù)付卡，北辰也貼出了處理方案公告。不過，退卡有較為嚴(yán)格的規(guī)范，預(yù)付卡的姓名必須與本人相符合才可以退卡。
亞運(yùn)村店是北辰系購(gòu)物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰購(gòu)物中心還經(jīng)營(yíng)著北辰時(shí)代生活廣場(chǎng)店、北辰時(shí)代名門百貨店和北辰購(gòu)物中心北苑店，但在近兩年相繼關(guān)閉，其中，北辰時(shí)代購(gòu)物中心北苑店變身“上品+”，由上品折扣整租并進(jìn)行更新改造，成為上品進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊的首家旗艦店。
轉(zhuǎn)型寫字樓
閉店的消息已經(jīng)證實(shí)，下一步轉(zhuǎn)型方向還尚未清晰，但多位商戶、工作人員向北京商報(bào)記者表示，此次關(guān)停并非調(diào)整改造，很可能轉(zhuǎn)型寫字樓而非購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。
在商場(chǎng)五層的家電區(qū)域，一位商戶向北京商報(bào)記者表示，商場(chǎng)給出的停業(yè)理由是經(jīng)營(yíng)調(diào)整和裝修，但實(shí)際上并不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)效果不好閉店，而是因北辰購(gòu)物中心的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)決定閉店，至于以后發(fā)展方向是否還開購(gòu)物中心，聽消息說幾率不大。
店鋪將去往何處，這位商家表示，自己的店鋪有總公司負(fù)責(zé)，在12月合同到期的時(shí)候由總公司安排具體分配到哪個(gè)區(qū)域或者商場(chǎng)，但因?yàn)檫@幾年電子產(chǎn)品在購(gòu)物中心的銷量并不好，收益一般。
商場(chǎng)一樓服務(wù)臺(tái)人員也表示，集團(tuán)上級(jí)已經(jīng)明確2018年1月8日停業(yè)后，不會(huì)再開成購(gòu)物中心，具體會(huì)變成什么，需要根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的安排，集團(tuán)內(nèi)部都還不清楚具體方向。
一位北辰集團(tuán)停車場(chǎng)保安很肯定地向北京商報(bào)記者表示，北辰購(gòu)物中心將轉(zhuǎn)型寫字樓，雖然北辰購(gòu)物中心開業(yè)已有些年頭，但是北辰集團(tuán)主要以地產(chǎn)、寫字樓為主，而且這些年集團(tuán)在購(gòu)物中心方面并不掙錢，所以打算把北辰購(gòu)物中心改為寫字樓，不再?gòu)氖律虉?chǎng)百貨方面的業(yè)務(wù)。北京商報(bào)記者注意到，北辰實(shí)業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)涵蓋了會(huì)展、酒店、寫字樓、公寓和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，面積超過127萬(wàn)平方米，其中 120萬(wàn)平方米均位于北京亞奧核心區(qū)，包括國(guó)家會(huì)議中心、北京國(guó)際會(huì)議中心、北辰洲際酒店，均與北辰購(gòu)物中心系出同門。對(duì)于北辰購(gòu)物中心下一站具體轉(zhuǎn)型何方，北京商報(bào)記者嘗試采訪北辰集團(tuán)方面，但因周末原因，截至發(fā)稿并未取得聯(lián)系。
收縮零售板塊
盡管大多數(shù)猜測(cè)都集中在宏觀調(diào)控上，但不可否認(rèn)的是，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店正失去競(jìng)爭(zhēng)力，采訪中，部分消費(fèi)者用“暗淡”、“疲憊”、“風(fēng)格老舊”來形容這個(gè)在1997年擴(kuò)建改造之初，創(chuàng)造出30%年均投資回報(bào)率和“北辰現(xiàn)象”的昔日強(qiáng)者。
北辰購(gòu)物中心的老去，從年報(bào)業(yè)績(jī)可見一斑。根據(jù)10月27日北辰實(shí)業(yè)發(fā)布的2017年三季度報(bào)告顯示，2017年1-9月，商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入約 1.46億元；據(jù)2016年三季報(bào)顯示，上年同期商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入約1.8億元，同比下滑19%。這種接近20%的下滑幅度，自2014年起，連續(xù)出現(xiàn)在北辰實(shí)業(yè)有型物業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告中。而在2013年之前，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為個(gè)位數(shù)。“現(xiàn)在的商場(chǎng)，要做電商無(wú)法做到的高級(jí)服務(wù)，深度挖掘體驗(yàn)以及延伸線上明星產(chǎn)品的價(jià)值，傳統(tǒng)商場(chǎng)不轉(zhuǎn)型只能死掉。”北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出。
在2017年中期年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)也正視了這個(gè)問題，“商業(yè)物業(yè)受經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商沖擊的疊加影響”。有報(bào)道稱，北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理李偉東曾在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開表示，扭轉(zhuǎn)下滑的趨勢(shì)還比較艱難，所以北辰在商業(yè)物業(yè)上的策略還是選擇逐步退出，重點(diǎn)是發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，“北辰關(guān)停北京最后一家購(gòu)物中心，意在收縮零售板塊，回歸了房地產(chǎn)商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的角色。它本質(zhì)上是一家地產(chǎn)公司，更多是通過打造物業(yè)，獲得資產(chǎn)價(jià)值，不同于通過物業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的王府井”。
寫字樓扎堆存隱患
轉(zhuǎn)型寫字樓，對(duì)正在老去的北辰購(gòu)物中心來說是個(gè)穩(wěn)妥的選擇。據(jù)2017年三季報(bào)顯示，北辰商業(yè)業(yè)態(tài)收入1.46億元，會(huì)議中心5.7億元，寫字樓5.2億元，酒店5.9億元，商業(yè)業(yè)態(tài)在整個(gè)布局中占比不足8%。
北京商報(bào)記者在安居客搜索發(fā)現(xiàn)，同處亞運(yùn)村的北辰時(shí)代大廈日租金10元/?，距離北辰購(gòu)物中心直線距離不足2公里的盤古大觀可達(dá)到13元/?/天，在整個(gè)北京寫字樓租賃市場(chǎng)屬于中上水平。
郭增利指出，轉(zhuǎn)型寫字樓，這是很多企業(yè)在進(jìn)行存量改造時(shí)熱衷的方式，北京商務(wù)氛圍比較強(qiáng)，寫字樓投入小、不復(fù)雜，收益較商場(chǎng)租金高。但需要警惕的是，近期存量商場(chǎng)改寫字樓扎堆，可能勢(shì)頭太猛，各行業(yè)都有一定的市場(chǎng)承受能力，寫字樓也會(huì)有自己的市場(chǎng)容量和飽和度，這會(huì)帶來一種新的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
縱觀北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店停業(yè)后的亞奧商圈，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)目前僅剩下新奧購(gòu)物中心、亞運(yùn)村華堂和天虹新奧店。郭增利認(rèn)為，亞奧商圈本身區(qū)域優(yōu)勢(shì)良好，既有高端消費(fèi)人群，又有“鳥巢”、水立方這種旅游景點(diǎn)，但是一直以來缺乏龍頭的帶動(dòng)，有明顯的多點(diǎn)布局特點(diǎn)，實(shí)際上是以社區(qū)消費(fèi)為主，在和周邊商圈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，消費(fèi)力被周邊更小的區(qū)域商圈蠶食，并未形成區(qū)域商圈影響力。
