公募REITs又迎新

公募REITs隊伍進一步壯大。9月11日，據上交所官網更新信息，招商基金、華夏基金旗下招商科創孵化器REIT、華夏南京交通高速公路REIT同步審核通過。公開信息顯示，上述兩單公募REITs分別在3月28日、6月13日首次獲得受理。

此外，9月10日，據深交所網站更新信息顯示，銀華紹興原水水利REIT也已審核通過，成為我國水利基礎設施公募REITs第一單。公開信息顯示，銀華紹興原水水利REIT于6月7日申報，相關申報材料在6月12日獲受理。

招商基金基礎設施投資管理部有關人士也表示，孵化器是以促進科技成果轉化，培育科技企業和企業家精神為宗旨，發展新質生產力的重要載體，是國家創新體系的重要組成部分。從孵化器類產業園的業務模式來分析，科創孵化器REIT具備風險較為分散、孵化管理的特點及投資價值。相比其他產業園項目，項目租戶的單位租賃面積普遍較小，租戶數量較多，風險較為分散。

除了已獲批產品外，近一周內，還有新品接連申報。9月10日—11日，國泰君安濟南能源供熱REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT以及華安外高橋倉儲物流REIT 3只新產品陸續申報。值得一提的是，國泰君安濟南能源供熱REIT是我國首單供熱基礎設施公募REITs。

對于近一周公募REITs接連上新的情況，三盛資本投資總監李超評價稱，目前多只公募REITs審核通過，相關產品也在密集申報中，在監管推進下，相關審核程序非常迅速，由此也足以看出監管對于公募REITs的支持力度不減。

正如李超所言，上述產品的火速落地離不開監管支持。2024年7月，國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，其中提出全面推動基礎設施REITs常態化發行。國家發改委相關負責人在答記者問時也表示，全面改進申報推薦制度，進一步明確審核內容，優化政策空間，簡化推薦程序，壓實各方責任。

覆蓋行業有望逐步擴大

拉長時間看，Wind數據顯示，截至9月12日，年初至今已有華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等15只公募REITs成立，除了首批公募REITs包含的產業園、倉儲物流、高速公路等底層資產外，全國首單奧萊REITs華夏首創奧特萊斯REIT、首單陸上風電公募REITs中信建投明陽智能新能源REIT、首單水電公募REITs嘉實中國電建清潔能源REIT等新品類也已入市。

聚焦存量產品，Wind數據顯示，截至9月11日，年內數據可取得的30只產品中，27只基金年內收益率收正，其中，中航京能光伏REIT年內收益率為4.79%，暫居首位。同期，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、中信建投國家電投新能源REIT的年內收益率均超過2%。此外，也有3只產品告負，但年內收益率均小幅下跌1%以內。拉長時間至近三年來看，截至9月11日，9只數據可取得的公募REITs近三年平均收益率超6%。其中，紅土創新鹽田港REIT收益率為10.55%，居于榜首，另有7只產品近三年收益率超4%。

張雪峰提示稱，上述收益率的差異可能反映出不同基礎資產的表現差異，如高速公路、倉儲物流等基礎設施盈利能力與宏觀經濟周期、行業波動緊密相關。總體而言，多數公募REITs產品仍保持正收益，但市場波動和風險也在逐漸顯現，投資者應謹慎選擇底層資產，并關注收益與風險的平衡。

李超指出，近年來A股市場相對震蕩，投資者傾向于在不確定性的市場內尋求一定的確定性。此時，優質的公募REITs仍會得到資金的認可，預計未來公募REITs覆蓋的行業將逐步擴大。

事實上，近期，國家發改委的發文也為公募挖掘底層資產提供了更多思路。7月15日，國家發改委、國家能源局印發《煤電低碳化改造建設行動方案（2024—2027年）》，其中就提到，鼓勵符合條件的項目通過發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，未來，市場還可能持續上新以新能源、綠色低碳、環保等領域資產為主的公募REITs產品。此外，公募REITs的投資價值也取決于其上市后的表現和投資者對其的認可程度。如果公募REITs能夠為投資者帶來穩定的收益，那么其投資價值將進一步得到市場的認可。

前述招商基金基礎設施投資管理部有關人士表示，當前REITs新品類項目的落地增加了市場供給、豐富了投資人選擇，有利于市場生態培育和健康發展。長期來看，隨著REITs底層資產經營情況的逐漸恢復和改善，疊加宏觀利率下行和政策呵護，REITs作為較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，市場關注度有望繼續提升。